Habitat 17

Il y a seulement 4 ans Habitat 17 était au bord du gouffre. Une situation financière catastrophique, un patrimoine dégradé, une gouvernance à vau l'eau, l'office départemental HLM semblait en coma dépassé. Mais il a fait depuis un grand pas… en arrière. Un plan de sauvetage a été mis en œuvre sous l'égide d'un établissement public, la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). Son actionnaire, le Conseil général, a décidé d'y injecter 38,2 millions d'euros jusqu'en 2015. S'y ajoutent des engagements de l'État à hauteur de 12,5 M€, plus une enveloppe de 13,1 M€ de la CGLLS. De quoi financer le « plan stratégique de patrimoine » de 185 millions d'euros qui prévoit sur sept ans la démolition de 677 logements délabrés et la construction de 935 autres, principalement sur le littoral.

Un gros point noir
Tout va donc pour le mieux dans le meilleur des parcs locatifs sociaux ? Non, car si la perspective d'un dépôt de bilan s'est éloignée, il reste un gros point noir : la difficulté de l'office à se restructurer pour assurer sa survie. C'est du moins la conclusion de la Miilos (Mission interministérielle d'inspection du logement social) dans un rapport rendu public fin 2010 : « Habitat 17 dispose des moyens financiers de son redressement. Mais sa pérennité est conditionnée à la mise en œuvre d'une organisation efficace et efficiente des services remettant le locataire au centre du dispositif. Or, il s'agit d'un point faible majeur de l'office. »

Locataires en « insécurité »
La Miilos avait déjà contrôlé Habitat 17 en 2007. Elle en avait souligné l'état de quasi-faillite et pointé les nombreux dysfonctionnements : trop de logements vides, trop de loyers impayés, un parc inadapté et dégradé. Trois ans plus tard, le constat est à peine moins noir.

Le patrimoine ? « La Mission a effectué plusieurs visites du parc, notamment à Villeneuve-les-Salines (La Rochelle), Aytré et Royan. La situation de certains groupes [de logements] est susceptible de mettre en cause la sécurité des personnes. Le programme de la Robinière, à Royan, présente de surcroît un caractère potentiel d'insalubrité susceptible de nuire à la santé publique des occupants. » À Royan toujours, le programme Job est « en état de délitement très avancé ». Habitat 17 a programmé sa démolition pour 2013.

Les loyers ? Ils sont modérés, bien sûr. Compter 300 euros le T3 de 69 m². Mais les charges, elles, sont lourdes, de l'ordre de 30 € le mètre carré par an. « Elles sont beaucoup trop élevées pour des logements destinés à accueillir les populations modestes », tranche la Miilos pour qui les dépenses de chauffage et de gardiennage sont en cause.

La gestion locative ? En octobre 2009, 585 logements étaient vacants « pour un manque à gagner de 152 000 € ». La Miilos estime pour cette même année « les pertes associées à la vacance à 1,8 M€ ». S'y ajoutent les « créances douteuses » (loyers impayés ou retard de paiement) qui, si elles ont enregistré « une baisse significative », atteignaient 1,35 M€ fin 2008, soit 8,56 % du produit total des loyers.

Recentrer et mobiliser
Habitat 17 est le troisième bailleur social du département avec un parc d'environ 4 700 logements, à 80 % collectifs. Si les agglomérations de La Rochelle et Royan concentrent la moitié de son patrimoine, il est présent dans 72 communes, y compris les plus petites. La Miilos lui recommande de se recentrer sur les secteurs où les besoins se font sentir, c'est-à-dire le littoral, au détriment des zones rurales qui accusent la plus forte proportion de logements vacants.

Mais elle lui enjoint surtout de resserrer les boulons. De mettre en place des outils de gestion efficaces pour assurer le succès de son plan de sauvegarde. » D'effacer « les errements du passé » en « mobilisant tous les acteurs » au service des locataires. Lesquels appartiennent aux catégories sociales les plus défavorisées : plus des deux tiers disposent de ressources inférieures à 60 % des plafonds réglementaires.
(Source: Sud ouest)