Borloo neuf, Robien recentré: les règles

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Le décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 vient d’être publié. Avec lui sont modifiées certaines règles relatives aux aides à l’investissement locatif. Confirmation de certains chiffres annoncés, décisions finales enfin prises qui en concernent d’autres : tout ce que vous devez savoir.

Régime dit « Robien recen- tré ».

L’article 40 de la loi portant engagement national pour le logement a aménagé le dispositif Robien en modifiant, pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006, les taux et la durée de la période d’investissement.

Dans le cadre de ce nouveau régime dit Robien recentré, le propriétaire pourra désormais déduire 6 % du prix d’acquisition ou de revient du logement pendant sept ans, puis 4 % de ce prix pendant les deux années suivantes, soit au total 50 % de la valeur du bien (contre 8 % pendant cinq ans, puis 2,5 % pendant quatre ans avec le précédent régime dit Robien classique). A l’issue de ces neuf ans, le bailleur ne pourra pas, contrairement au Robien classique, reconduire son engagement pour une ou deux périodes triennales et continuer à amortir le bien.

Un décret, paru le 10 août, confirme les plafonds de loyers (loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises) :

19,89 euros/m2 en zone A (Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français) ;

13,82 euros/m2 en zone B1 (agglomérations de plus de 25 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d’Azur, départements d’outre-mer, Corse et îles) ;

11,30 euros/m2 en zone B2 (autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l’Ile-de-France) ;

8,28 euros/m2 sur le reste du territoire.

A ce propos, un second arrêté du même jour (« JO » du 11 août page 11937) définit les zones A, B1, B2 et C. Reportez-vous y pour valider la zone dont dépend votre acquisition.

Enfin, sachez que si, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur aux plafonds cités, aucune condition tenant aux ressources du locataire n’est imposée dans le cadre du régime Robien recentré.

Régime dit Borloo neuf.

En complément de ce recentrage du dispositif Robien a été créé un nouveau dispositif, dit Borloo neuf, qui s’applique lorsque le logement neuf est donné en location à titre d’habitation principale dans le secteur intermédiaire, et ce pendant neuf ans.

Les investisseurs s’engagent alors à respecter des conditions de loyers plus strictes que dans le cadre du Robien recentré, mais aussi des conditions de ressources du locataire. En compensation, ils bénéficient d’une réduction spécifique de 30 % et de la possibilité de proroger la déduction au titre des amortissements.

Sachez que la location à un ascendant ou à un descendant est interdite ; néanmoins, le bailleur pourra suspendre son engagement de location à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à disposition d’un ascendant ou d’un descendant, à titre onéreux ou gratuit (possibilité également prévue dans les dispositifs Besson). Mais cela entraîne la suspension du régime.

Le décret, paru le 10 août 2006, a également fixé les plafonds de loyers du régime Borloo neuf comme égaux aux 4/5, arrondis au centime d’euro supérieur, de ceux du régime Robien recentré. Soit, pour les baux conclus à compter de 2006 : 16 euros/m2 en zone A, 11,10 euros/m2 en zone B1, 9,10 euros/m2 en zone B2 et 6,70 euros/m2 en zone C.

A la différence du régime Robien recentré, le dispositif Borloo neuf prévoit également un plafond de ressources. Qu’appelle- t-on « ressources du locataire » ? Il s’agit du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat (soit, par exemple, l’impôt sur les revenus 2004, rempli et payé en 2005, pour les baux signés en 2006). En cas de sous-location, la condition de ressource s’apprécie en tenant compte des ressources du sous-locataire.

Attention : pour s’assurer du bon respect de ces conditions, vous êtes tenus, en plus des documents demandés dans le cadre du régime Robien, de fournir une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition de votre locataire. Il s’agit de l’avis établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location : autrement dit, l’avis d’imposition ou de non-imposition de 2004 de votre locataire dans le cas d’un contrat signé en 2006.

Vous changez de locataire au cours de la période d’engagement de la location ? Il vous faudra à nouveau joindre à votre déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle ce changement a eu lieu une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition de votre nouveau locataire au titre de l’avant-dernière année précédant celle de son entrée dans les lieux.

D’autres changements pour les autres dispositifs. Par ailleurs, des modifications, somme toute bien logiques, sont apportées à l’ensemble des dispositifs d’aide à l’investissement locatif. A commencer par l’indice sur la base duquel les loyers seront désormais révisés : adieu, l’indice du coût de la construction. Le nouvel indice de référence des loyers le remplace désormais pour calculer la révision annuelle au 1er janvier du loyer. L’indice retenu est le dernier indice connu au 1er novembre qui précède la date de référence. Cette modification concerne les régimes Besson neuf, Besson ancien, Robien et Borloo neuf.

Autre nouveauté : les plafonds de ressources s’apprécient désormais par référence à la situation des couples, c’est-à-dire non seulement des personnes mariées ou pacsées, mais aussi vivant en concubinage. Ce changement, qui s’applique pour les contrats de location conclus à compter du 12 août 2006, concerne les régimes Besson neuf, Besson ancien, Borloo neuf, ainsi que les investissements outre-mer dans le secteur locatif intermédiaire.

Enfin, n’oublions pas la disparition, pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006, du Besson ancien au profit du Borloo ancien. Les conditions cumulatives de loyers et de ressources déjà évoquées s’appliquent à ce dispositif mais dans le cadre d’un conventionnement avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah).

Avantages de ce nouveau dispositif : le bénéfice d’une déduction portée de 30 à 45 % en cas de location d’un logement dit social (droit pour le locataire à l’APL) et la possibilité d’opter pour ce dispositif si le bien a été démembré avant la signature du bail. Et, en second lieu, si vous louez un logement qui était vacant depuis au moins deux ans, entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007, le droit à une déduction spécifique supplémentaire de 30 % pendant les deux premières années de location en sus des charges normalement déductibles. Une location à un ascendant ou à un descendant est possible, même à titre de résidence secondaire.


(Source: Le quotidien du pharmacien)

Merci de si bien faire circuler cette info. A travers toutes les lois successives, on est un peu perdu...